En tant qu’activité commerciale, les loyers tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Les loyers issus des locations meublées sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas dans celle des revenus fonciers. Selon le montant des recettes brutes annuelles, le loueur relève du régime micro-BIC ou du régime réel d'imposition. Les loyers tirés de la location ou sous-location meublée d'une partie de la résidence principale peuvent bénéficier d'une exonération d'impôt.
La location (ou sous-location) d’un logement meublé constitue une activité commerciale. Les loyers sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Peu importe que l’activité soit exercée à titre habituel ou occasionnel, et que le bien soit loué à usage de résidence principale ou temporaire, ou de façon saisonnière. L’activité de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel (LMP) ou non professionnel(LMNP), le statut professionnel conférant des avantages fiscaux. Le régime de la location meublée s’applique aussi aux bailleurs de locaux non meublés loués à une personne qui les sous-loue meublés si le contrat de location présente un caractère commercial. Ainsi qu’aux porteurs de parts de fonds de placement immobilier (FPI) pour la fraction du résultat distribué résultant de la location meublée de ses actifs.
Location meublée ou non meublée, les critères distinctifs
Pour être considéré comme meublé, le logement doit être pourvu du mobilier et des équipements suffisants pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement et convenablement, au regard des exigences de la vie courante. Il doit être, au minimum, équipé du mobilier listé par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Le loueur qui ne respecte pas cette obligation peut voir sa location requalifiée en location non meublée, avec toutes les conséquences juridiques (bail de 3 ans au lieu d’un an, congé du bailleur de 6 mois au lieu de 3 mois, etc.) et fiscales (imposition en tant que revenus fonciers et redressement sur les 3 dernières années) qui en découlent. Les tribunaux utilisent différents critères pour distinguer la location nue de la location meublée : rédaction du contrat de location, niveau d’habitabilité conféré par le mobilier, prix de la location, etc. Le fait que les meubles n’appartiennent pas au bailleur mais à des tiers ne prive pas la location de son caractère de meublé.
Selon vos recettes annuelles, vous relevez du régime d’imposition micro-BIC ou du régime réel des BIC. Par ailleurs, vos loyers sont assujettis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine ou, dans certains cas, aux cotisations et contributions sociales sur les revenus d’activité.
Pour exercer régulièrement l’activité de loueur en meublé, vous devez effectuer une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr ou procedures.inpi.fr) dans un délai de 15 jours. Et ce, que vous soyez professionnel ou non. Cela permet d’obtenir un numéro SIRET, vous serez alors redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Prélèvement à la source
Les loyers des meublés sont soumis au système de l’acompte d’impôt (mensuel ou trimestriel) pour l’application du prélèvement à la source. Si vous êtes loueur non professionnel, vous supportez également un acompte de prélèvements sociaux.
Les exonérations
Deux exonérations s’appliquent décembre 2026 aux locations de faible montant. Celles-ci se cumulent si vous louez à des étudiants pendant l’année scolaire et à des touristes durant l’été.
Les obligations des plateformes internet
Les revenus des locations meublées de courte durée entre particuliers via une plateforme internet de mise en relation (Airbnb, Home Away,etc.) doivent être déclarés : ils sont imposables dès le premier euro. Quant aux obligations des plateformes de location en ligne, elles sont de trois ordres :
- elles doivent vous informer, lors de chaque transaction réalisée, sur vos obligations fiscales et sociales et mettre à votre disposition un lien électronique vers les sites administratifs (impots.gouv.fr et urssaf.fr) pour vous permettre de vous conformer à vos obligations ;
- elles doivent vous adresser, au plus tard le 31 janvier de chaque année, un récapitulatif du montant des transactions réalisées l’année précédente par leur intermédiaire ;
- elles doivent déclarer aux services fiscaux, avant le 31 janvier, le montant annuel des revenus perçus et le nombre de transactions passées par leurs utilisateurs l’année précédente.
La location à usage de résidence principale
Lorsque vous louez ou sous-louez en meublé une partie de votre résidence principale, vous êtes exonéré d’impôt à condition que les pièces louées soient la résidence principale de l’occupant ou la résidence temporaire d’un travailleur saisonnier (muni d’un contrat de travail prévu à l’article L 1242-2, 3° du code du travail) et que le prix de la location reste dans des limites raisonnables.
L’exonération s’applique, par exemple, à la location de chambres à des étudiants pour l’année universitaire. Elle est réservée, en principe, aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu’elles occupent dans leur logement principal. Tel n’est pas le cas pour la location de chambres de service aménagées séparées de l’habitation du bailleur et disposant d’un accès privé. Ni pour la location de pièces qui n’ont jamais été habitées et sont issues de la transformation d’un local commercial.
Pour être considéré comme raisonnable, le loyer annuel (hors charges) perçu en 2025 ne doit pas avoir dépassé 213 €/m² en Île-de-France et 157 €/m² dans les autres régions. Par exemple, la location d’une chambre de 15 m² à Paris pendant 9 mois correspond à un loyer annuel maximal hors charges de 2 396,25 €, soit 266,25 € par mois.
La location de chambre d'hôtes
Lorsque vous louez ou sous-louez meublée(s) une ou plusieurs pièces de votre résidence principale à une clientèle n’y élisant pas domicile, vos recettes (petit-déjeuner, location, etc.) sont exonérées d’impôt si leur montant annuel TTC ne dépasse pas 760 €.
Réduction d'impôt
Les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt dite « LMNP » ou « Censi-Bouvard »pour leurs investissements dans certaines résidences meublées réalisés avant 2023.
Le régime « micro-BIC »
Ce régime simplifié consiste à calculer votre bénéfice imposable en retranchant de vos loyers un montant forfaitaire de charges. Il s’applique d’office cette année, pour la détermination de votre bénéfice imposable de 2025, si vos recettes brutes de 2024 (loyers, charges facturées au locataire, provisions pour charges, indemnités d’assurance « loyers impayés »), ou à défaut de 2023, n’ont pas dépassé un certain montant. Si vous et votre conjoint ou partenaire de pacs louez chacun des biens meublés dont vous êtes personnellement propriétaires, le seuil du micro-BIC s’applique distinctement à chacun.
Indivision
Vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro-BIC pour des biens loués que vous détenez en indivision.
Les plafonds du micro-BIC
Le seuil d’application du micro-BIC dépend du type de location meublée. Il est fixé à :
77 700 € pour les locations meublées à usage de résidence principale ou temporaire du locataire. À compter de l’imposition des loyers de 2025, ce plafond s’applique aussi aux locations de meublés de tourisme classés au sens de l’article L 324-1 du code du tourisme, et aux locations de chambres d’hôtes au sens de l’article L 324-3 du même code. Un abattement forfaitaire pour charges de 50 % s’applique sur vos recettes locatives brutes de2025 : vous supporterez l’impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux sur les 50 % restants.
Gîtes
Pour l’application du micro-BIC, les gîtes ruraux (labellisés Gîtes de France ou autre) relèvent du plafond de recettes de 77 700 € s’ils sont classés « meublés de tourisme »,et du plafond de 15 000 € s’ils ne sont pas classés.
15 000 € pour les locations de meublés de tourisme non classés, type locations meublées saisonnières ou locations touristiques « Airbnb » . Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour charges de 30 % sur vos recettes locatives brutes de 2025, et vous supporterez l’IR et les prélèvements sociaux sur les 70 % restants.
Exemple : Vos meublés de tourisme lassés génèrent 25 000 € de loyers bruts par an. Cette année, vous serez taxé sur 12 500 €, compte tenu de l’abattement de 50 % appliqué sur vos recettes déclarées. Si votre taux marginal d’imposition est de 30 %, vous paierez 6 075 € d’impôt et de prélèvements sociaux sur cette somme (12 500 € x 48,6 %). Pour mémoire, vous n’en avez payé que 3 422 € en 2025 sur vos loyers de 2024 (abattement forfaitaire réduit de 71 à 50 % à partir de 2025 et prélèvements sociaux majorés de 17,2 à 18,6 %).
Les dispositions communes
Quel que soit le plafond dont vous relevez, l’abattement forfaitaire pour charges du micro-BIC ne peut pas être inférieur à 305 €. Si vous louez plusieurs biens meublés relevant de différentes catégories, le micro s’applique si le total de vos recettes locatives brutes ne dépasse pas 77 700 € et les loyers de vos locations meublées de tourisme non classés, 15 000 €.
Si, une année, vous dépassez ces limites, le micro continue de s’appliquer.
En cas de dépassement des seuils 2 années consécutives, vous en êtes exclu et relevez du régime réel l’année suivante.
Vos obligations déclaratives si vous êtes loueur non professionnel
Cochez la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » dans le cadre « Revenus » de votre déclaration en ligne et inscrivez vos recettes brutes de 2025 cases 5ND et suivantes. Le fisc déduira l’abattement applicable de vos revenus, soit au taux de 30%, soit à 50%, selon le type de location.
Si vous êtes loueur professionnel
Cochez la case « Revenus industriels et commerciaux professionnels » dans le cadre « Revenus » de votre déclaration en ligne. Inscrivez vos recettes brutes de 2025 dans les cases correspondant à votre activité (chambres d’hôtes, meublés de tourisme, autres meublés). Remplissez les cases 5HY à 5JY pour le calcul des prélèvements sociaux(abattement forfaitaire déduit).
Si vous remplissez une déclaration sur un formulaire papier, inscrivez vos revenus, dans les mêmes conditions, sur une déclaration complémentaire.
Meublés de tourisme : plus d’impôts en 2026 avec le micro-BIC
La loi du 19 novembre 2024 visant à réguler les meublés de tourisme à l’échelle locale durcit la fiscalité du régime micro-BIC pour les loyers issus des locations saisonnières (classées ou non) et des chambres d’hôtes encaissés depuis le 1er janvier 2025. Les loueurs soumis à ce régime vont subir une forte hausse d’impôt et de prélèvements sociaux cette année, car ils seront taxés sur 20 ou 21 % de loyers en plus par rapport aux années précédentes. Seuls ceux ayant opté pour l’application du régime réel des BIC échappent à la hausse. Ils devraient même bénéficier d’une baisse d’impôt et de prélèvements sociaux cette année, car leur base d’imposition va être réduite de l’amortissement des biens et meubles loués. Mais l’option pour le « réel » a dû être exercée l’année dernière, au plus tard lors du dépôt de la déclaration des loyers perçus en 2024, pour s’appliquer aux loyers de 2025. Ceux qui n’ont pas réagi dans ce délai restent soumis au régime micro-BIC cette année et vont devoir payer plus d’impôts.
La régularisation des acomptes de 2025
Les loyers des loueurs non professionnels sont soumis au prélèvement à la source de l’IR et des prélèvements sociaux. Les acomptes prélevés sur votre compte bancaire en 2025, calculés sur vos loyers de 2023 (jusqu’en août) et de 2024 (à partir de septembre) réduits de l’abattement attaché au régime micro-BIC, seront comparés aux impôts et prélèvements sociaux dus sur vos loyers de 2025 réduits de l’abattement du micro-BIC réformé. La diminution de ce dernier devrait conduire le fisc à réclamer un complément d’impôt et de prélèvements sociaux aux loueurs de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes en septembre 2026, ceux prélevés en 2025 ayant été calculés sur une base d’imposition trop faible.
Vous optez pour le régime réel
Les loueurs en micro peuvent opter pour le régime réel des BIC. Une option avantageuse qui permet de déduire les charges de location pour leur montant réel, mais aussi de déduire fiscalement l’amortissement du bien et des meubles loués. Vous pouvez ainsi constater un montant global de charges déductibles supérieur à la déduction forfaitaire du micro-BIC. En pratique, le cumul des charges et des amortissements permet souvent d’effacer vos loyers imposables pendant de nombreuses années. En effet, les amortissements non pris en compte une année (ils ne sont déductibles qu’à hauteur des loyers minorés des autres charges) peuvent être mis en réserve pour être imputés sur les loyers des années suivantes, sans limite de temps. Ce régime fiscal très avantageux dope nettement la rentabilité de vos biens, nette d’impôts.
Un choix à anticiper
L’option pour le régime réel est valable un an, puis reconduite tacitement d’année en année. Elle doit être exercée par anticipation, au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente, par courrier ou via la messagerie de votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Vous avez donc dû opter en mai ou juin 2025 pour relever du régime réel pour vos loyers de 2025. Par exception, si vous avez démarré votre activité en 2025, vous pouvez exercer l’option jusqu’à la date limite de dépôt de votre première déclaration de résultats. Soit au plus tard le 19 mai 2026.
De même, si vous relevez du micro-BIC pour vos loyers de 2025, en raison d’une baisse de recettes les années précédentes, alors que vous étiez au réel pour vos loyers de 2024, vous avez aussi jusqu’au 19 mai 2026 pour demander à continuer à relever du réel pour vos loyers de 2025.
Des contraintes en plus
Le micro-BIC est très simple. Votre bénéfice imposable est calculé forfaitairement par le fisc, vos obligations déclaratives sont allégées, et la tenue d’une comptabilité complète et régulière n’est pas obligatoire : vous êtes dispensé d’établir un bilan et un compte de résultats. Vous pouvez vous contenter d’un registre pour vos achats et d’un livre-journal pour vos recettes.
Le régime réel impose, lui, des obligations comptables et fiscales nombreuses, similaires à celles des entrepreneurs individuels. Leur non-respect peut entraîner de lourdes sanctions. Si vous n’avez pas les compétences fiscales et comptables requises, mieux vaut faire appel à un expert-comptable spécialisé dans ce type d’activité pour choisir le régime réel en toute sécurité. Le coût de sa prestation est déductible en charges.
Rappelons que les loueurs de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes soumis de plein droit au régime réel pour leurs loyers de 2025, alors qu’ils relevaient du micro-BIC les années antérieures, doivent également respecter ces obligations comptables et fiscales. Sont visés les loueurs de meublés non classés dont les recettes brutes annuelles sont comprises entre 15 001 € et 77 700 € et les loueurs de meublés classés ou de chambres d’hôtes dont les recettes brutes annuelles sont comprises entre 77 701€ et 188 700€. Ceux qui ont omis d’établir une comptabilité en règle l’an dernier risquent d’éprouver des difficultés pour remplir correctement leur déclaration de résultat cette année (et de s’attirer les foudres du fisc !).
Début d’activité
Les 2 premières années d’activité de loueur en meublé, le micro-BIC s’applique de plein droit, quel que soit le chiffre d’affaires, en l’absence de revenus les 2 années précédentes permettant d’apprécier si le seuil du régime micro est dépassé.
Le régime réel
Vous relevez automatiquement du régime réel d’imposition pour vos loyers perçus en 2025 si vos chiffres d’affaires des 2 années précédentes ont dépassé le plafond du micro-BIC ou si vous avez opté pour ce régime. Vous devez remplir une déclaration de résultats, puis reporter le résultat bénéficiaire ou déficitaire sur une déclaration complémentaire à votre déclaration de revenus.
Dans le régime réel, c’est à vous de déterminer votre revenu net imposable, en retranchant de vos recettes les charges supportées pour les acquérir ou les conserver. Contrairement au régime micro-BIC, vous devez déclarer tous vos loyers courus de l’année civile, qu’ils aient été encaissés ou non. Vous devez aussi déclarer les provisions pour charges versées par vos locataires, les recettes accessoires et, le cas échéant, vos produits exceptionnels. Les modalités de déduction des charges diffèrent selon que les locaux loués sont inscrits à l’actif de votre bilan ou que vous les avez conservés dans votre patrimoine privé.
Les charges déductibles
Vous pouvez déduire fiscalement les sommes effectivement payées, ainsi que certaines charges dites « calculées » qui ne correspondent pas à des dépenses réellement engagées (amortissements et provisions).
Les dépenses réelles. Il s’agit des charges relatives à la gestion courante des biens :
- les primes d’assurance, les rémunérations de votre gestionnaire et/ou comptable, les consommations du locataire si les contrats restent à votre nom (eau, électricité, etc.) ;
- les dépenses d’entretien (nettoyage, espaces verts, etc.) ;
- les achats de petits matériels et de fournitures de bureau (à hauteur de 500 € HT) ;
- les réparations : remise en état ou conservation du logement loué ou des parties communes de l’immeuble (peintures, réparation ou remplacement de la chaudière, mise aux normes de l’électricité, etc.). Les améliorations et constructions ne sont pas déductibles directement, mais elles peuvent être amorties ;
- les frais d’acquisition et de financement : frais de notaire, commissions aux intermédiaires, intérêts, frais d’emprunt, etc. ;
- les cotisations sociales ;
- les impôts et taxes à votre charge : taxe foncière, contribution économique territoriale (CET) et taxe de séjour, mais pas la taxe d’habitation due par le propriétaire d’un logement meublé loué en saisonnier.
En outre, pour un bien acquis en l’état futur d’achèvement (Vefa), les loueurs exerçant à titre professionnel dès sa mise en location peuvent déduire les charges constatées avant son achèvement de leur revenu global. L’imputation se fait par tiers sur les 3 premières années de location.
Retour au micro
Pour revenir au micro-BIC, vous devez dénoncer votre option pour le régime réel avant la date limite de dépôt de votre déclaration de résultats de l’année précédente, pour une application la même année.
L'amortissement du bien. Vous pouvez amortir le coût du logement et des meubles sur leur durée normale d’utilisation. L’amortissement, déduit annuellement, doit rester constant. Pour un logement ancien, par exemple, si la durée d’amortissement est de 50 ans (durée admise par le fisc), vous pouvez déduire chaque année 2% de sa valeur de construction. Mais vous devez normalement appliquer un mode d’amortissement du bien par composants(gros œuvre, façade, toiture, électricité, aménagement intérieur, etc.) avec une durée propre à chacun. Le prix du terrain, lui, n’est pas amortissable. Pour les meubles, la durée d’amortissement est entre 7 et 10 ans.
L’amortissement déductible est limité aux loyers perçus, diminués des charges relatives au bien (CGI, art. 39 C ). Sa déduction ne peut donc avoir pour effet de créer un déficit, y compris pour les loueurs professionnels. Si votre activité de loueur est déjà déficitaire, il ne peut pas non plus contribuer à augmenter ce déficit. En revanche, la part d’amortissement que vous ne pouvez pas déduire au titre d’une année est reportable sur vos revenus locatifs des années bénéficiaires postérieures, sans limite de temps, tant que le bien est loué.
La fraction d’un investissement ayant bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard n’est pas amortissable fiscalement. Mais si, au moment de la cession de l’immeuble, vous êtes loueur professionnel, vous devez tenir compte des amortissements comptabilisés, mais non déduits, pour calculer votre plus-value professionnelle imposable.
Les provisions. Vous pouvez tenir compte, par exemple, des provisions pour risque constituées afin de faire face à un litige en cours avec un locataire ou un fournisseur, ou à des créances douteuses constituées en cas d’impayés de loyers.
Les modalités de déduction
Que vous soyez ou non loueur en meublé professionnel, c’est l’inscription de vos biens sur le tableau des immobilisations et amortissements qui détermine les charges déductibles.
Vous conservez les locaux loués dans votre patrimoine privé. Seuls les frais de gestion et les dépenses locatives peuvent être déduits, à l’exclusion de la majorité des charges de propriété. Dans ce cas, si vous conservez la jouissance du local pendant certaines périodes, vous devez pouvoir justifier le montant des charges déduites de votre résultat. Seules celles liées à la location sont intégralement déductibles (contribution économique territoriale, commissions d’agence). Les charges de gestion le sont au prorata de la durée de location (enlèvement des ordures ménagères, copropriété, etc.). De même, si vous faites de la location saisonnière et que vous maintenez le logement loué dans votre patrimoine privé, les charges déductibles sont déterminées au prorata de la durée réelle de location.
Vous inscrivez les locaux à l'actif de votre bilan. Vous pouvez déduire toutes les charges supportées dans l’année : frais de gestion, dépenses locatives, charges de propriété (intérêts d’emprunt, amortissement, taxe foncière, etc.). Rappelons que l’amortissement de vos locaux ne peut aboutir à créer ou à augmenter un déficit. Et, si vous conservez la jouissance du local durant certaines périodes, vous devez comprendre dans vos recettes imposables la valeur de l’avantage en nature correspondant.
Vos obligations déclaratives
Vous devez remplir, obligatoirement en ligne, une déclaration annuelle de résultats no 2031-SD, ainsi que ses tableaux annexes, et la valider au plus tard le 19 mai 2026. Puis, reporter le résultat imposable sur une déclaration complémentaire no 2042 C PRO, à valider dans les délais habituels avec votre déclaration d’ensemble no 2042 :
- loueur en meublé professionnel : dans le cadre « Revenus », cochez la case « Revenus industriels et commerciaux professionnels » ;
- loueur non professionnel : cochez la case « Revenus des locations meublées non professionnelles ».
En principe, la déclaration n° 2042 C PRO sera préremplie de certaines informations déjà mentionnées sur la déclaration de résultats n° 2031-SD.
Déclarez en une seule fois, via internet, vos revenus aux administrations sociales et fiscales. Vous n’avez pas à souscrire de déclaration sociale spécifique, c’est votre déclaration fiscale professionnelle, enrichie des éléments nécessaires, qui est utilisée pour calculer vos cotisations sociales.
SCI
Une société civile qui loue des locaux meublés relève de l’impôt sur les sociétés et non de l’impôt sur le revenu, sauf lorsque cette activité est seulement accessoire (elle ne doit pas représenter plus de 10 % de ses recettes).
Le sort des déficits
Si vous relevez du régime réel d’imposition, vous enregistrez un déficit si, une année, vos charges et amortissements déductibles sont supérieurs à vos recettes imposables. Ses modalités d’imputation sur vos autres revenus diffèrent selon que vous êtes loueur en meublé professionnel ou non professionnel.
Vous êtes loueur non professionnel
Vous pouvez imputer le déficit issu de vos meublés uniquement sur les autres bénéfices non professionnels tirés des locations meublées de votre foyer fiscal, réalisés la même année ou les 10 années suivantes. Peu importe leur régime d’imposition (micro-BIC ou réel). La part du déficit non déduite dans ce délai est définitivement perdue.
Si vous relevez du micro-BIC, vous ne pouvez pas constater de déficit. Mais vous pouvez déduire vos déficits antérieurs, générés lorsque vous releviez du régime réel, qui sont encore reportables. Ils s’imputent sur vos bénéfices réduits de l’abattement forfaitaire du régime micro.
Vous êtes loueur professionnel
Le régime d’imputation des déficits est plus avantageux. Il permet de déduire, sans limitation de montant, votre déficit de loueur en meublé du revenu global imposable de votre foyer fiscal perçu la même année. Si votre revenu global est insuffisant pour absorber en totalité votre déficit, il se crée un déficit global, imputable sur votre revenu global des 6 années suivantes.
L'imposition des plus-values
Lorsque vous vendez un bien que vous louez en meublé, la plus-value, ou la moins-value éventuelle, est imposée différemment selon que vous êtes loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel. Peu importe le mode d’imposition de vos recettes locatives (micro-BIC ou régime réel).
Vous êtes loueur non professionnel. Vos plus-values et vos moins-values sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers. Vous êtes donc totalement exonéré d’impôt après 30 ans de détention du bien vendu. C’est le notaire qui se charge de remplir la déclaration de plus-value no 2048-IMM et qui prélève les impôts et les prélèvements sociaux dus sur le prix de vente, avant de les reverser au Trésor public.
Attention, pour calculer votre plus-value imposable, vous devez désormais tenir compte des amortissements déduits fiscalement de vos loyers (lorsque vous releviez du régime réel). Autrement dit, vous devez minorer votre prix d’acquisition des amortissements déduits des loyers, à l’exception de ceux déduits au titre de travaux de construction, d’agrandissement et d’amélioration ou au titre de biens meublés situés dans une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées. La mesure s’applique aux ventes réalisées depuis le 16 février 2025 par tous les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), qu’ils louent à l’année (location à usage de résidence principale) ou pour de courtes durées (location saisonnière ou touristique) des meublés classés, non classés ou des chambres d’hôtes.
Vous êtes loueur professionnel. Vos plus et moins-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles. Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt, en fonction du montant de vos recettes, notamment.
Indiquez vos plus-values ou moins-values professionnelles sur la déclaration n° 2042 C PRO. Le cas échéant, remplissez les cases 5HG et 5IG pour le calcul des prélèvements sociaux.
Micro-social
À partir de 2026, les loueurs de meublés de tourisme non classés soumis aux cotisations et contributions sociales n’ont plus accès au régime micro-social. Le seuil d’assujettis aux charges sociales (23 000 €)est supérieur au plafond d’application du régime (15 000 €).
Les prélèvements sociaux et les cotisations sociales
Les loyers de meublés des loueurs non professionnels résidant en France sont, en principe, soumis aux prélèvements sociaux. Leur taux global est fixé à 18,6 %, au lieu de 17,2 %, pour les loyers encaissés à compter de 2025. Ces prélèvements sont recouvrés à la source par le fisc, par le biais d’acomptes mensuels ou trimestriels depuis votre compte bancaire. Ils sont calculés sur la base du dernier bénéfice imposable et régularisés une fois l’an. La CSG de 9,2 % est déductible des revenus imposables, à hauteur de 6,8 %.
Les loyers dépassent 23 000 € par an
Lorsque vos recettes annuelles tirées de la location de logements meublés dépassent 23 000 €, vous êtes soumis aux cotisations sociales si vous êtes loueur professionnel ou si les locaux sont loués pour de courtes durées à une clientèle y effectuant des séjours à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile (code de la Sécurité sociale, art. L 611-1, 6° ). Vous êtes alors également redevable de la CSG et de la CRDS sur les revenus d’activité, mais pas sur ceux du patrimoine.
Ces règles ne s’appliquent pas aux loueurs de meublés de tourisme qui confient la gestion de leurs locations meublées à une agence professionnelle, dans le cadre d’un mandat de gestion locative. Dans ce cas, ce sont les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine qui s’appliquent.
Chambres d’hôtes
Les loueurs de chambres d’hôtes sont soumis aux cotisations sociales, à la CSG et à la CRDS sur les revenus d’activité lorsque leurs recettes annuelles dépassent 13 % du plafond annuel de la Sécurité sociale, soit 6 123 € pour 2025.
L'option pour le régime social des salariés
Si vous êtes soumis aux cotisations sociales, vous devez, en principe, vous affilier au régime de sécurité sociale des indépendants, sur formalites.entreprises.gouv.fr.
Toutefois, si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €,vous pouvez opter pour le régime général des salariés.
Dans le régime des indépendants, vous payez vos cotisations comme les entrepreneurs individuels commerçants ou artisans : cotisations minimales même en cas de revenu net nul ou déficitaire ; cotisations forfaitaires au titre des 2 premières années d’activité ; cotisations provisionnelles basées sur le revenu imposable de l’avant-dernière année et régularisées lorsque le revenu professionnel de l’année précédente est définitivement connu, etc.
Dans le régime général, vous bénéficiez d’un régime simplifié de taxation de vos recettes brutes (avant déduction des charges ou de l’abattement du micro-BIC) après application d’un abattement de 60 % ou de 87 %.
Le sort des plus-values
L’assujettissement aux cotisations et aux contributions sociales des loueurs percevant plus de 23 000 € de loyers par an concerne indifféremment les loueurs professionnels (LMP) et les loueurs non professionnels (LMNP). Mais la plus-value réalisée par un non-professionnel lors de la vente d’un bien loué relève du régime des plus-values des particuliers. Elle n’est donc pas soumise aux cotisations sociales, mais elle supporte 18,6 % de prélèvements sociaux. Pour un loueur professionnel, la plus-value est professionnelle. Seule celle réalisée à court terme est soumise aux cotisations et aux contributions sociales, après déduction des amortissements pratiqués ; celle à long terme est soumise à 18,6 % de prélèvements sociaux.
