L'entretien courant du jardin (tonte de la pelouse, désherbage, taille des haies, entretien des massifs, évacuation des déchets verts) incombe au locataire au titre des réparations locatives (Décret n° 87-712).
À l'inverse, l'élagage des grands arbres (nécessitant nacelle ou matériel d'escalade), l'abattage d'arbres dangereux ou morts parvétusté/tempête et le remplacement des équipements fixes d'arrosage sont à lacharge exclusive du propriétaire bailleur.
1. Le Cadre Légal : que dit la loi française ?
Le principe général régissant le partage des obligationsentre bailleur et occupant repose sur le décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, complétant la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Selon l'Annexe Section I du Décret n° 87-712, sont à la charge du locataire les travaux d'entretien courant des jardins privatifs :
- L'entretien des allées, pelouses, massifs, bassins et étangs ;
- La taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes ;
- Le remplacement des plants de potagers ou de massifs, le nettoyage des gouttières et caniveaux.
La nuance jurisprudentielle sur la notion d'élagage
Bien que le mot "élagage" apparaisse dans le texte du décret, les tribunaux apportent une distinction essentielle : le locataire n'est tenu qu'à la taille douce et à la portée d'outils de jardinage courants. Dès lors que l'intervention nécessite des équipements professionnels d'escalade, un élagueur-grimpeur ou une nacelle, l'obligation bascule du côté du propriétaire bailleur.
3. Élagage des arbres : Comment trancher les cas douteux ?
L'élagage est la première source de litige entre bailleur et locataire dans une maison individuelle. Pour éviter les conflits, voici la règle d'arbitrage retenue par la jurisprudence :
A. L'élagage à la charge du locataire
Le locataire doit tailler les branches qui dépassent sur la voie publique ou chez les voisins si cela reste réalisable depuis le sol avec des outils manuels ou télescopiques simples (sécateur, coupe-branche,taille-haie). Cela inclut également l'échenillage (élimination des chenilles processionnaires si elles sont accessibles).
B. L'élagage à la charge du propriétaire
Lorsque les arbres atteignent des hauteurs importantes (peupliers, chênes, pins maritimes, grands platanes) et nécessitent l'intervention d'un élagueur grimpeur professionnel ou l'utilisation d'une nacelle, la dépense incombe au propriétaire bailleur. Il en va de même si la pousse de l'arbre menace la structure de la toiture, les lignes électriques ou les fondations de la maison.
4. Distances Légales et Relations de Voisinage
Le propriétaire bailleur est juridiquement responsablevis-à-vis des voisins pour les nuisances causées par les plantations (Article671 du Code civil) :
- Arbres de plus de 2 mètres de hauteur : doivent être plantés à au moins 2 mètres de la limite de propriété.
- Arbres et haies de moins de 2 mètres : doivent respecter une distance minimale de 0,50 mètre.
Si les branches d'un arbre dépassent chez le voisin, le voisin ne peut pas les couper lui-même mais peut exiger la taille. C'est au locataire d'effectuer la taille de maintien, mais si le voisin exige un recépage ou un élagage lourd pour remettre l'arbre dans les normes légales, c'est au propriétaire d'intervenir.
5. Vétusté, tempêtes et obligations légales de débroussaillement (OLD)
En vertu de l'article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire quand elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.
- Tempête et coup de vent : Si un arbre tombe ou casse suite à une tempête, les frais de débitage, d'évacuation et de remise en état sont pris en charge par l'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ou l'assurance habitation.
- Débroussaillage obligatoire (OLD) : Dans les zones soumises aux Obligations Légales de Débroussaillement (risque incendie), l'exécution matérielle peut incomber au locataire pour le nettoyage léger, mais les travaux lourds de mise en conformité du terrain incombent au bailleur.
6. Que faire en cas de litige en fin de bail ?
Lors de l'état des lieux de sortie, si le jardin est laissé à l'abandon (herbes hautes, haies non taillées, friches), le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie le montant nécessaire aux travaux de remise en état.
Conditions de retenue : Le propriétaire doit obligatoirement présenter des justificatifs (devis ou facture d'un paysagiste) et l'état des lieux d'entrée doit mentionner un jardin propre, taillé et entretenu à l'arrivée du locataire.
7. Pourquoi confier la gestion locative à une agence ?
Les entretiens des extérieures en location sont un sujet bien connu de nos gestionnaires immobiliers. Avec Orpi Foucard & Ballereau Associés, votre maison en location bénéficiera d'une organisation pour veiller à l'entretien des haies, arbres... Nous gérons des contrats de tailles et entretiens pour prévenir toute situation où le locataire se trouve débordé. Cela s'estime lors de la mise en location.
Le locataire ne doit pas non plus être dérangé chez lui. Le propriétaire n'a pas le droit d'accéder comme bon lui semble au logement qu'il loue. Cela vaut également pour les extérieures. Pour se prémunir d'un défaut d'entretien des extérieures, il y a des méthodes, une gestion de charges à mettre en place à l'arrivée du locataire, des contrats à négocier... Contactez nos gestionnaires pour plus d'informations.
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8. Foire aux questions (FAQ)
Le locataire peut-il couper un arbre du jardin sansautorisation ?
Non. Le locataire ne peut effectuer aucune transformation majeure du bien loué sans l'accord écrit du propriétaire (Article7 de la loi du 6 juillet 1989). Abattre un arbre constitue une modification irréversible sanctionnable.
Qui doit ramasser les fruits tombés ou évacuer lesdéchets verts ?
Le ramassage des fruits, l'élimination des feuilles mortes et l'évacuation des déchets verts à la déchetterie font partie de l'entretien courant sous la responsabilité du locataire.
La tondeuse à gazon doit-elle être fournie par lepropriétaire ?
En location nue, le propriétaire n'a aucune obligation de fournir le matériel d'entretien. En location meublée, si une tondeuse est mise à disposition, le locataire doit en assurer l'entretien courant (nettoyage, niveau d'huile).
