Vous venez de récupérer les clés de votre appartement après le départ de votre locataire. Quelques travaux sont peut-être nécessaires, il faut organiser le nettoyage, refaire quelques photos et relancer la location.
Mais une autre question est tout aussi importante : à quel prix allez-vous proposer votre logement à la location ?
Certains propriétaires bailleurs sont tentés de fixer un loyer supérieur au marché, espérant ainsi améliorer la rentabilité de leur investissement immobilier. Pourtant, cette stratégie peut parfois produire l'effet inverse : un logement trop cher attire moins de candidats, reste vacant plus longtemps et finit par coûter cher à son propriétaire.
La vacance locative est en effet l'un des principaux risques pour la rentabilité d'un investissement immobilier. Et contrairement à ce que l'on pourrait penser, elle ne résulte pas uniquement d'un manque de demandes ou d'un logement difficile à louer.
Un loyer mal positionné peut être la première cause d'une location qui tarde à se concrétiser.
Alors, combien coûte réellement un logement vacant entre deux locations ? Pourquoi faut-il éviter de surestimer son loyer ? Et comment trouver le juste équilibre entre rentabilité et rapidité de location ?
Voici nos conseils pour préserver vos revenus locatifs.
Un logement vacant continue de coûter de l'argent au propriétaire !
C'est une réalité que certains propriétaires découvrent au moment du départ de leur locataire : même lorsque le logement est vide, les dépenses ne s'arrêtent pas.
Pendant toute la période d'inoccupation, le propriétaire doit continuer à assumer les dépenses liées à son patrimoine immobilier.
Parmi les principales dépenses, on retrouve :
- Le crédit immobilier : les mensualités continuent d'être prélevées, même en l'absence de revenus locatifs.
- Les charges de copropriété : elles restent dues par le propriétaire, qu'il y ait un occupant ou non.
- La taxe foncière : elle ne disparaît évidemment pas lorsque le logement est inoccupé.
- L'assurance propriétaire non occupant (PNO) : elle reste nécessaire pour protéger le logement.
- Les dépenses d'entretien : chauffage minimum si nécessaire, entretien des équipements, petites réparations et interventions diverses.
- Les abonnements & consommation d'énergies : électricité, eau, gaz et autres services maintenus pendant la période de vacance.
À ces dépenses s'ajoute surtout le manque à gagner : chaque mois sans locataire représente un loyer qui ne sera jamais récupéré.
C'est précisément ce qui peut dégrader la rentabilité annuelle d'un investissement locatif.
Fixer un loyer trop élevé : une erreur qui peut coûter cher !
C'est une situation relativement fréquente dans la mise en location d'un logement.
Un propriétaire souhaite naturellement obtenir le meilleur rendement possible de son investissement. Il peut alors être tenté de demander un loyer légèrement supérieur à celui pratiqué pour des logements comparables.
Parfois, il souhaite simplement compenser ses mensualités de crédit, ses charges ou les travaux qu'il a réalisés.
Mais attention : le marché locatif ne fonctionne pas en fonction des dépenses personnelles du propriétaire.
Les candidats locataires comparent les biens disponibles en fonction de leur budget, de leur emplacement, de leur superficie, de leur état et de leurs prestations.
Un appartement proposé trop cher risque donc de recevoir peu de demandes, de générer moins de visites et de rester disponible plus longtemps.
Un loyer trop élevé peut faire perdre davantage que ce qu'il rapporte
Prenons un exemple concret.
Un propriétaire possède un appartement T2 de 45 m² dans le quartier des Prébendes à Tours.
Après le départ de son locataire, il souhaite remettre son appartement en location.
Compte tenu de ses attentes financières, il décide de proposer son logement à 800 € par mois hors charges, alors que des appartements comparables sur le secteur se positionnent autour de 750 €.
Il espère ainsi gagner 50 € supplémentaires chaque mois.
Mais les candidats locataires disposent d'autres possibilités et privilégient souvent les logements présentant le meilleur rapport entre emplacement, prestations et prix.
Résultat : les demandes sont peu nombreuses et le logement reste vacant deux mois avant de trouver un nouveau locataire.
Comparons les deux situations :
Dans cet exemple, le propriétaire qui a voulu obtenir 50 € supplémentaires par mois perçoit finalement 625 € de moins sur l'année.
Et ce calcul ne tient même pas compte des charges et des dépenses supportées pendant la période d'inoccupation.
La conclusion est simple : mieux vaut parfois louer 50 € moins cher et rapidement que demander un loyer trop élevé et perdre plusieurs semaines, voire plusieurs mois de revenus locatifs.
Cet exemple est purement illustratif. Les loyers et délais de location réels dépendent notamment du quartier, des caractéristiques du logement et de la demande locative.
Les candidats locataires comparent les annonces
Aujourd'hui, les candidats disposent de nombreux outils pour comparer les logements disponibles.
En quelques minutes, ils peuvent consulter plusieurs appartements similaires dans un même quartier et identifier ceux dont le loyer est le plus cohérent.
Un logement affiché trop cher peut rapidement être écarté, même s'il présente de bonnes prestations.
Il ne faut donc pas confondre la valeur locative que l'on souhaiterait obtenir et celle que le marché est réellement prêt à accepter.
Baisser son loyer après plusieurs semaines n'est pas toujours la meilleure stratégie
Certains propriétaires préfèrent commencer avec un loyer élevé, quitte à le revoir à la baisse si le logement ne trouve pas preneur.
Cette stratégie présente un inconvénient : les premières semaines de commercialisation sont souvent importantes pour attirer les candidats qui recherchent activement un logement.
Si le prix est mal positionné dès le départ, le propriétaire risque de perdre du temps avant de devoir finalement revoir ses prétentions.
Il est donc préférable de déterminer un loyer cohérent dès la première publication de l'annonce.
Exemple concret : combien coûte un logement vacant à Tours ?
Prenons maintenant un autre exemple pour mesurer l'impact de la durée d'inoccupation sur les revenus d'un propriétaire bailleur.
Imaginons un appartement T2 de 45 m² situé à Tours, dans le quartier des Prébendes.
Le logement est en bon état, dispose d'une cuisine équipée et d'un stationnement. Il est proposé à la location pour un loyer de 700 € par mois hors charges.
Son locataire donne congé et quitte le logement à la fin du mois d'août.
Le propriétaire doit maintenant retrouver un nouvel occupant.
Voici ce que représente financièrement cette période sans location :
Si le logement reste vide pendant deux mois, le propriétaire perd 1 400 € de revenus locatifs.
Et ce montant ne tient même pas compte des charges de copropriété, de l'assurance, de la taxe foncière ou des éventuelles mensualités de crédit qu'il doit continuer à payer.
Deux mois de vacance locative peuvent ainsi représenter une perte importante pour la rentabilité annuelle de son investissement.
Il faut garder à l'esprit qu'un loyer perdu ne se rattrape pas : même si le logement est reloué le mois suivant, les revenus correspondant à la période d'inoccupation sont définitivement perdus.
Pourquoi un logement peut-il rester vacant trop longtemps ?
Un loyer trop élevé n'est pas la seule explication à une période de vacance locative prolongée.
D'autres facteurs retardent la commercialisation et la relocation. Plus d'informations...
Une annonce peu attractive
Aujourd'hui, la première visite se déroule très souvent sur Internet.
Les photographies jouent donc un rôle essentiel.
Des photos sombres, un logement encombré, une annonce imprécise ou une description incomplète peuvent décourager les candidats avant même qu'ils aient demandé une visite.
Il est important de présenter un logement propre, lumineux et correctement mis en valeur.
Des travaux réalisés trop tardivement
Le départ d'un locataire peut révéler certaines dégradations ou la nécessité de réaliser quelques travaux d'entretien.
Un robinet à remplacer, une peinture à rafraîchir, un équipement défectueux ou un nettoyage approfondi peuvent retarder la remise en location.
Lorsque ces interventions ne sont pas anticipées, plusieurs semaines peuvent être perdues.
Une organisation insuffisante des visites
Les candidats locataires souhaitent généralement visiter rapidement les logements qui les intéressent.
Un propriétaire qui travaille, habite loin de son investissement ou ne peut pas se rendre disponible facilement risque de perdre des candidats sérieux.
Une visite organisée plusieurs jours trop tard peut suffire à laisser passer une bonne opportunité.
Un logement qui ne correspond plus à la demande
Les attentes des locataires évoluent.
La performance énergétique, la présence d'un stationnement, les équipements, l'agencement des pièces ou encore la proximité des transports peuvent influencer le choix des candidats.
Un logement qui présente certains défauts peut nécessiter des améliorations ou un positionnement tarifaire adapté pour rester compétitif.
Comment anticiper le départ d'un locataire pour éviter une période de vacance ?
La meilleure façon de limiter la vacance locative consiste à ne pas attendre que le logement soit vide pour commencer à préparer sa remise en location.
Une bonne anticipation permet de gagner un temps précieux.
Anticiper le congé du locataire
Dès réception du congé, il est possible de commencer à préparer la prochaine location.
Le propriétaire peut notamment :
- Faire le point sur l'état général du logement.
- Identifier les éventuelles réparations à prévoir.
- Vérifier les équipements et leur bon fonctionnement.
- Préparer les documents nécessaires à la nouvelle location.
- Réfléchir au positionnement du futur loyer.
Il est également possible de préparer la commercialisation du logement avant le départ du locataire, dans le respect de ses droits et avec son accord pour les éventuelles visites.
Préparer les travaux sans attendre
Lorsque des travaux sont nécessaires, mieux vaut les programmer suffisamment tôt.
Une intervention rapide entre deux occupants permet de réduire la durée pendant laquelle le logement ne génère aucun revenu.
Il est aussi important de distinguer les réparations indispensables des améliorations qui peuvent attendre.
Un rafraîchissement des peintures ou le remplacement d'un équipement vieillissant peut parfois améliorer sensiblement l'attractivité du logement.
Fixer le bon loyer dès la première annonce
Un logement proposé au bon prix dès sa commercialisation a généralement davantage de chances d'attirer rapidement des candidats.
Il ne faut pas hésiter à comparer les biens similaires dans le même secteur. Et à faire appel à un professionnel de la gestion locative qui saura vous conseiller.
À Tours, un T2 situé dans le quartier des Prébendes ne se positionne pas nécessairement au même niveau qu'un appartement comparable situé dans un autre quartier.
L'emplacement, la surface, l'étage, la présence d'un ascenseur, le stationnement, les équipements et la performance énergétique sont autant de critères à prendre en compte.
Une estimation locative sérieuse permet d'éviter de perdre du temps avec un loyer initialement trop ambitieux.
Pourquoi confier la remise en location à une agence immobilière ?
La remise en location d'un logement demande du temps, de la disponibilité et une bonne connaissance du marché immobilier local.
Une agence spécialisée en gestion locative peut intervenir à chaque étape pour réduire les délais et sécuriser la nouvelle location.
Son rôle ne consiste pas simplement à publier une annonce.
Il s'agit d'organiser une véritable commercialisation du logement.
Une estimation locative adaptée au marché
Le gestionnaire analyse les caractéristiques du logement et les loyers pratiqués pour des biens comparables.
L'objectif est de déterminer un loyer cohérent avec le marché local, afin d'attirer des candidats sans dévaloriser le patrimoine du propriétaire.
Une diffusion efficace de l'annonce
La visibilité du logement est essentielle.
Une agence peut assurer la publication de l'annonce sur plusieurs portails immobiliers, réaliser des photographies adaptées et présenter le logement de manière attractive.
Une organisation rapide des visites
La disponibilité des équipes permet de répondre aux demandes des candidats et de programmer les visites dans des délais raisonnables.
C'est un avantage important pour les propriétaires qui ne résident pas à proximité de leur investissement.
Une sélection rigoureuse des candidats
L'objectif n'est pas simplement de trouver quelqu'un rapidement.
Il faut également trouver un locataire dont le dossier présente les garanties nécessaires.
La vérification des justificatifs, l'analyse des revenus et l'étude de la solvabilité permettent de sélectionner les candidatures dans le respect de la réglementation.
Car relouer rapidement, c'est bien. Relouer durablement à un locataire sérieux, c'est encore mieux !
Une coordination des différentes étapes
Entre le départ d'un locataire et l'arrivée du suivant, plusieurs opérations doivent être coordonnées :
- L'état des lieux de sortie.
- L'identification des éventuelles réparations.
- La réalisation des interventions nécessaires.
- La préparation de l'annonce.
- Les visites.
- La sélection du candidat.
- La rédaction et la signature du nouveau bail.
- L'organisation de l'état des lieux d'entrée.
Une bonne coordination permet d'éviter les temps morts et les oublis.
La vacance locative : un risque qui se maîtrise sur le long terme
Il est difficile de garantir qu'un logement ne connaîtra jamais de période d'inoccupation.
Un départ imprévu, des travaux importants, un marché temporairement moins dynamique ou un loyer inadapté peuvent entraîner une période sans locataire.
En revanche, il est possible d'en limiter les conséquences grâce à une gestion anticipée et régulière.
L'entretien du logement, le suivi du marché locatif, le bon positionnement du loyer et la qualité de la relation avec les locataires sont autant de facteurs qui contribuent à préserver la rentabilité d'un investissement immobilier.
Un propriétaire doit garder à l'esprit qu'un loyer élevé ne garantit pas une meilleure rentabilité. C'est le revenu locatif réellement encaissé sur l'année, et non le loyer simplement affiché dans une annonce, qui compte.
Vous êtes propriétaire bailleur à Tours ou dans ses environs ?
Chez ORPI Foucard & Ballereau Associés, nous accompagnons les propriétaires dans la mise en location et la gestion de leurs appartements et maisons sur Tours, Fondettes, Saint-Cyr-sur-Loire, Luynes et l'ensemble du secteur tourangeau.
Notre métier consiste à vous accompagner bien au-delà de la simple recherche d'un locataire.
Estimation du loyer, valorisation de votre logement, diffusion des annonces, organisation des visites, sélection des candidats, rédaction du bail, états des lieux et gestion quotidienne : nous prenons en charge les différentes étapes de votre projet locatif.
Notre connaissance du marché local et notre expérience de la gestion immobilière nous permettent de vous conseiller pour louer dans les meilleures conditions.
Vous souhaitez mettre votre logement en location ou confier sa gestion à un professionnel ?
Contactez notre équipe ORPI Foucard & Ballereau Associés à Fondettes pour échanger sur votre projet et bénéficier d'une estimation locative.
Un loyer bien estimé et une gestion rigoureuse sont deux éléments essentiels pour préserver la rentabilité de votre investissement immobilier !
