Réparations locatives : qui paie quoi entre le locataire et le propriétaire ?

Une fuite d’eau, une poignée de porte cassée, un volet roulant qui ne fonctionne plus, une chasse d’eau défectueuse… Lorsqu’un problème apparaît dans un logement loué, la même question revient souvent : qui doit payer, le locataire ou le propriétaire ?

En location, la règle générale est assez simple : le locataire prend en charge l’entretien courant du logement et les petites réparations locatives. Le propriétaire doit prendre en charge les réparations qui ne relèvent pas de cet entretien courant, notamment lorsqu’elles sont liées à la vétusté, à un défaut de construction ou à une panne importante.

Mais dans la pratique, la réponse n’est pas toujours aussi évidente.

Car pour savoir qui doit payer une réparation, il faut surtout déterminer pourquoi le problème est survenu.

Voici les principaux cas rencontrés en gestion locative.

Réparations locatives : quelle est la règle générale ?

Le locataire doit entretenir le logement et effectuer les réparations locatives qui résultent de l’usage courant des lieux. Une réglementation existe pour définir ce qui est à la charge du locataire, avec un décret qui liste cela.

De son côté, le propriétaire doit notamment prendre en charge les réparations qui ne sont pas locatives, ainsi que celles qui sont rendues nécessaires par la vétusté, un vice de construction ou un défaut de l’équipement.

Autrement dit, un équipement cassé n'est pas automatiquement à la charge du locataire.

Il faut rechercher l'origine de la panne ou de la dégradation.

Une serrure qui ne fonctionne plus parce qu'elle a été mal utilisée peut relever du locataire. Une serrure ancienne qui arrive naturellement en fin de vie peut, au contraire, relever du propriétaire.

C'est cette distinction qui est parfois difficile à faire lorsqu'on gère un bien immobilier soi-même.

Qui doit payer les principales réparations locatives ?

Voici quelques situations très fréquentes en location.

1. Une fuite d’eau : qui doit payer ?

Tout dépend de l'origine de la fuite.

Le locataire doit assurer l'entretien courant et certaines petites réparations des équipements sanitaires et de la robinetterie.

En revanche, si la fuite provient d'une canalisation qui se perce par vétusté, d'un équipement défectueux ou d'une réparation importante, la prise en charge peut revenir au propriétaire.

En cas de dégât des eaux, le plus important est d'abord de réagir rapidement pour limiter les dommages et de déterminer précisément l'origine du problème.

Avant de décider qui doit payer, un diagnostic peut donc être nécessaire.

2. Une chasse d’eau qui fuit

Une chasse d'eau qui fuit peut simplement nécessiter une petite réparation relevant de l'entretien courant.

Mais si le mécanisme est ancien et doit être remplacé en raison de son usure, la situation peut être différente et ce sera au prpirétaire uniquement de payer.

Là encore, il faut distinguer l'entretien courant de la vétusté de l'équipement.

3. Une serrure ou une poignée de porte cassée

L'entretien courant des portes et certaines petites réparations peuvent relever du locataire.

Mais si la serrure ou la poignée doit être remplacée en raison de son ancienneté ou de son usure normale, le propriétaire est concerné.

À l'inverse, une serrure détériorée à la suite d'une mauvaise utilisation ou d'une dégradation imputable au locataire releve de sa responsabilité.

L'état des lieux et les circonstances de la dégradation peuvent alors être déterminants.

4. Les volets roulants

Les volets roulants sont une source assez fréquente de questions entre propriétaires et locataires.

Le locataire doit assurer leur entretien courant et certaines petites réparations. Graissage, bon entretien, bonnes manipulations...

En revanche, lorsqu'un mécanisme est ancien, usé ou doit être remplacé en raison de sa vétusté, la dépense reviendra au propriétaire.

Un volet roulant qui tombe en panne après plusieurs années d'utilisation ne signifie donc pas automatiquement que le locataire doit payer.

5. Les murs et la peinture

Le locataire doit prendre soin des murs et des revêtements du logement.

Des dégradations anormales, comme des trous, rayures, coups ou des détériorations résultant d'un usage inapproprié, seront imputées au locataire.

En revanche, une peinture qui se ternit ou s'use normalement avec le temps relève de la vétusté. Ce sera à la charge du propriétaire.

C'est notamment pour cette raison que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie est importante. Faire appel à des professionnels de la gestion locative est toujours recommandé pour appliquer les bonnes règles.

6. Une vitre cassée

Lorsqu'une vitre est cassée, il faut déterminer les circonstances.

Si la casse résulte d'un fait imputable au locataire, celui-ci peut devoir prendre en charge la réparation.

En revanche, lorsque la casse résulte d'une autre cause, la responsabilité doit être examinée au cas par cas.

L'assurance habitation du locataire peut également intervenir selon les circonstances du sinistre et les garanties souscrites.

7. Le chauffage et les radiateurs

Le locataire doit assurer l'entretien courant des équipements de chauffage qui lui incombe.

Le propriétaire doit prendre en charge les réparations importantes qui ne relèvent pas de l'entretien courant, notamment lorsque des pièces usées doivent être remplacées.

Une chaudière qui tombe en panne après plusieurs années d'utilisation n'est donc pas nécessairement à la charge du locataire.

8. Le chauffe-eau

Le chauffe-eau peut également donner lieu à des interrogations.

Le locataire doit assurer l'entretien courant qui lui incombe.

En revanche, lorsqu'un équipement doit être réparé ou remplacé en raison de sa vétusté ou d'une défaillance qui ne résulte pas d'un défaut d'entretien du locataire, le propriétaire devra prendre cela en charge.

Il faut donc distinguer entretien, réparation et remplacement.

9. Les prises et interrupteurs électriques

Les petites interventions relevant de l'entretien courant peuvent être à la charge du locataire.

En revanche, une installation électrique défectueuse, ancienne ou présentant un problème de sécurité relève de la responsabilité du propriétaire lorsqu'une réparation est nécessaire.

En cas de problème électrique, mieux vaut faire intervenir un professionnel plutôt que de demander au locataire de réaliser lui-même une intervention présentant un risque.

10. La VMC

Le locataire doit assurer l'entretien courant des éléments accessibles de la VMC, notamment leur nettoyage et le dépoussièrage. Il est fortement recommandé de faire entretenir au moins tous les deux ans le moteur de la VMC, par un électricien professionnel. 60000 incendies en France sont d'origine électrique, mieux vaut faire vérifier cet équipement souvent non visible dans les combles.

Si le système tombe en panne et nécessite une réparation importante ou un remplacement en raison de son usure ou de sa vétusté, le propriétaire doit prendre cela en charge.

11. Le jardin et les espaces extérieurs

Dans une maison individuelle avec jardin, l'entretien courant des espaces extérieurs incombe au locataire.

Cela peut notamment concerner la tonte de la pelouse, la taille des haies, arbustes, élagage simple et l'entretien courant des plantations, allées...

En revanche, les travaux importants ou les interventions qui dépassent l'entretien courant ne doivent pas automatiquement être mis à la charge du locataire. Comme un élagage ponctuel à grande hauteur qui restera à la charge du propriétaire.

12. Un équipement électroménager tombe en panne dans une location meublée

Dans une location meublée, certains équipements sont fournis avec le logement.

Lorsqu'un réfrigérateur, un lave-linge ou un autre équipement fourni tombe en panne, il faut là encore rechercher l'origine du problème.

Une panne liée à l'usure normale ou à la vétusté reste à la charge du propriétaire.

Une détérioration résultant d'une mauvaise utilisation, mauvais entretien peut, selon les circonstances, être imputable au locataire.

13. Et si le locataire dégrade volontairement quelque chose ?

Il faut alors distinguer cette situation de l'usure normale.

Le locataire peut être responsable des dégradations résultant de son fait ou de celui des personnes dont il répond.

Une porte détériorée à la suite d'un choc, par exemple, ne relève pas de la simple vétusté du logement.

Le propriétaire peut alors demander la réparation du préjudice dans les conditions prévues par la réglementation.

La vétusté : un élément essentiel

La vétusté est une notion particulièrement importante en gestion locative. Et une réglementation existe pour cela.

Un équipement peut avoir été parfaitement entretenu par le locataire et malgré tout arriver naturellement en fin de vie.

Dans ce cas, son remplacement ne constitue pas nécessairement une dégradation imputable au locataire.

La vétusté correspond à l'usure résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements.

Une grille de vétusté peut également être utilisée afin de tenir compte de l'ancienneté des différents éléments. C'est un point particulièrement important lors de l'état des lieux de sortie.

L’état des lieux permet-il de déterminer qui doit payer ?

L'état des lieux est un document essentiel, mais il ne permet pas toujours à lui seul de déterminer la responsabilité.

Il constitue surtout un point de comparaison entre l'entrée et la sortie du locataire.

Prenons un exemple.

À l'entrée dans le logement, le volet roulant est en bon état, indiqué sans trou ni dégradation.

À la sortie, le volet est cassé avec un trou suite à un coup. Cela ne peut pas être juste une panne, la réparation serait à la charge du locataire.

Mais si la description du volet lors de l'état des lieux d'entrée est mal faite, il faudra prouver que le trou n'y était pas à l'entrée...

À l'inverse, si le volet présentait déjà des signes d'usure à l'entrée et que son mécanisme tombe en panne plusieurs années plus tard, la vétusté peut expliquer le problème. Cela ne pourra pas être à la charge du locataire.

Un état des lieux précis, accompagné de photographies lorsque cela est pertinent, permet donc de réduire considérablement les risques de contestation.

Que faire lorsqu’on ne sait pas qui doit payer ?

C'est une situation très fréquente en gestion locative.

Le propriétaire reçoit par exemple un message de son locataire :

« Le volet ne fonctionne plus. »

Ou :

« Il y a une fuite sous l'évier. »

Avant de décider qui doit payer, il est préférable de procéder méthodiquement.

1. Identifier précisément le problème

Quel équipement est concerné ? Quelle pièce ? Quelle panne ?

2. Rechercher l'origine de la panne

S'agit-il d'une usure normale, d'un défaut de l'équipement, d'un manque d'entretien ou d'une dégradation ?

3. Vérifier s'il s'agit d'une réparation locative

Toutes les interventions ne relèvent pas des mêmes règles.

4. Comparer avec l'état des lieux

L'état de l'équipement lors de l'entrée dans les lieux peut apporter des éléments utiles.

5. Faire intervenir un professionnel si nécessaire

Lorsque la cause du problème n'est pas évidente, un diagnostic professionnel permet souvent d'éviter un désaccord entre le propriétaire et le locataire.

Le bon réflexe consiste donc à ne pas décider trop rapidement qui doit payer.

Tableau récapitulatif : qui paie quoi ?

Les erreurs à éviter en matière de réparations locatives

Pour un propriétaire, certaines erreurs peuvent rapidement transformer une petite réparation en véritable conflit.

Demander systématiquement au locataire de payer

Un équipement qui tombe en panne n'est pas nécessairement une dégradation à la charge du locataire.

Confondre vétusté et dégradation

Un équipement ancien peut simplement être arrivé en fin de vie.

Négliger l'état des lieux

Un état des lieux précis permet de disposer d'un élément de comparaison utile. Mais un état des lieux doit être très détaillé, avec des photos, un état de chaque choses bien répertorié. C'est un vrai métier de faire des états des lieux. Mieux vaut passer un professionnel de la gestion locative pour avoir les bons documents.

Attendre avant de faire intervenir un professionnel

Plus un problème est traité rapidement, moins il risque de provoquer des dégâts supplémentaires.

Ne pas conserver les justificatifs

Devis, factures, photographies et échanges avec le locataire peuvent être utiles pour conserver un historique précis de l'intervention.

Questions fréquentes sur les réparations locatives

Quelles réparations sont à la charge du locataire ?

Le locataire prend généralement en charge l'entretien courant du logement ainsi que les petites réparations locatives qui résultent de l'usage normal des lieux.

Quelles réparations sont à la charge du propriétaire ?

Le propriétaire prend notamment en charge les réparations qui ne relèvent pas des réparations locatives telles que définies par le décret en vigueur, ainsi que celles liées à la vétusté, à un vice de construction ou à certains défauts des équipements.

Qui paie une réparation due à la vétusté ?

Lorsqu'une réparation est nécessaire uniquement en raison de la vétusté d'un équipement ou d'un élément du logement, elle relève du propriétaire.

Le propriétaire peut-il faire payer une réparation au locataire ?

Oui, lorsqu'une réparation ou une dégradation est imputable au locataire dans les conditions prévues par la réglementation. Il faut toutefois pouvoir établir l'origine du dommage.

Comment savoir si une réparation est locative ?

Il faut notamment se référer à la réglementation applicable aux réparations locatives, au contrat de location, à l'état des lieux et aux circonstances dans lesquelles le problème est apparu.

En conclusion

La question « qui paie quoi ? » est l'une des plus fréquentes en gestion locative.

La réponse ne dépend pas uniquement de l'équipement concerné. Il faut surtout déterminer l'origine du problème : entretien courant, petite réparation, dégradation, vétusté ou panne importante.

Pour un propriétaire bailleur, une bonne gestion consiste donc à traiter rapidement les demandes du locataire, à conserver les éléments utiles et à ne pas attribuer automatiquement la responsabilité à l'une ou l'autre des parties.

C'est aussi l'un des intérêts de confier la gestion locative à un professionnel comme Orpi Foucard & Ballereau Associés : le propriétaire bénéficie d'un interlocuteur qui peut qualifier le problème, organiser l'intervention et déterminer la prise en charge adaptée, tout en maintenant une bonne relation avec le locataire.

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