Le régime fiscal du microfoncier s'applique de plein droit lorsque votre revenu brut foncier annuel n'excède pas 15 000 €.
Le microfoncier est un régime d'imposition simplifié, dans lequel l'ensemble des charges déductibles est évalué forfaitairement à 30% des revenus bruts. Aucune charge n'est déductible pour son montant réel. Il s'applique jusqu'à 15 000 € de revenus annuels. Certains dispositifs fiscaux excluent l'application du microfoncier. Il est aussi possible de l'écarter, ce qui est intéressant lorsque les charges excèdent 30% des revenus.
Lorsque vos revenus locatifs annuels n’excèdent pas 15 000 €,vous bénéficiez du régime simplifié du microfoncier. Un abattement pour charges de 30 % est appliqué directement par les services fiscaux sur vos recettes brutes déclarées, et vous n’êtes imposé que sur 70 % de vos loyers. En contrepartie, aucune autre déduction n’est possible.
Les conditions d’application
Le microfoncier est un régime de déclaration et d’imposition simplifié. Il s’applique de plein droit si votre revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 € (CGI, art. 32 ). La détention d’immeubles bénéficiant de certains dispositifs fiscaux exclut toutefois son application, quel que soit le montant des revenus. Lorsque vous remplissez les conditions pour bénéficier du microfoncier, vous pouvez y renoncer en optant pour le régime réel.
Les biens exclus du microfoncier
Le microfoncier ne s’applique pas lorsque l’un de vos immeubles est loué dans le cadre de certains régimes spéciaux ou lorsqu’il bénéficie d’un avantage fiscal particulier : Loc’Avantages, Cosse, Besson, Robien, Borloo, Périssol, déduction spécifique (monuments historiques, par exemple), etc...
En revanche, il est applicable si vous êtes uniquement propriétaire d’un (ou de plusieurs) logement(s) loué(s) en Pinel, Denormandie, Duflot, Scellier classique ou encore en Malraux. Les logements qui bénéficient des déductions supplémentaires du Scellier intermédiaire ou situés en zone de revitalisation rurale (ZRR) en sont exclus.
Dispositif Jeanbrun
Le nouveau dispositif d’investissement locatif «Jeanbrun », créé par la loi de finances pour 2026, n’est pas compatible avec le microfoncier. Pour pouvoir pratiquer l’amortissement issu du dispositif et créer du déficit foncier, il faut relever du régime réel d’imposition.
Pour les parts de société, le microfoncier est réservé aux biens détenus directement ou par le biais d’une société immobilière « transparente » (essentiellement les sociétés immobilières d’attribution).
Lorsque le bien appartient à une société immobilière dite « translucide », non soumise à l’impôt sur les sociétés (type SCI de gestion ou SCPI), le régime simplifié s’applique à deux conditions :
- vous devez être par ailleurs directement propriétaire d'au moins un immeuble loué nu ;
- les immeubles de la société et les vôtres ne doivent pas bénéficier d’un régime fiscal particulier excluant l’application du microfoncier (Besson, Robien, etc.)
Les revenus de vos parts de fonds de placement immobilier(FPI) bénéficient aussi du microfoncier si vous êtes par ailleurs directement propriétaire d’un logement loué nu. Dès lors que l’un de vos biens loués est exclu du microfoncier, tous les revenus fonciers de votre foyer fiscal relèvent obligatoirement du régime réel d’imposition.
SCPI
Si vous détenez des parts de SCPI pour lesquelles vous avez opté pour l'amortissement Robien SCPI ou Borloo SCPI, vous êtes exclu du microfoncier pour tous vos revenus fonciers.
La limite de 15 000€
Vous devez additionner les loyers bruts (hors charges)perçus par tous les membres de votre foyer fiscal en 2025 : loyers, recettes accessoires, dépenses à la charge du locataire et valeur des biens autres que des logements dont vous vous réservez la jouissance. Peu importe qu’ils se rapportent à une autre année. Vous n’avez pas à inclure les remboursements et les provisions que le locataire vous a versés au titre des charges locatives.
Si vos loyers sont soumis à la TVA, indiquez leur montant hors taxes. Si vous êtes associé d’une société qui vous verse des revenus fonciers, tenez compte de la quote-part du revenu brut de la société attachée à vos parts, et non de la quote-part de revenus nets qui vous revient réellement.
La limite est annuelle
La limite annuelle de 15 000 € n’a pas à être proratisée si vous n’avez loué qu’une partie de l’année. Lorsque votre situation familiale a connu des changements en 2025, elle est calculée distinctement pour chaque déclaration du foyer fiscal. Par exemple, vous vous êtes mariés, chaque conjoint perçoit ses propres revenus fonciers et vous remplissez des déclarations distinctes. Vous pouvez bénéficier du microfoncier pour vos deux déclarations de revenus, même si le total des loyers perçus au niveau du couple dépasse 15 000 €.
Les obligations déclaratives
Le régime du microfoncier vous dispense de remplir une déclaration spécifique de revenus fonciers n° 2044 ou une déclaration n° 2044 spéciale. Pour en bénéficier, il suffit de cocher la case «Microfoncier : recettes brutes n’excédant pas 15 000 € » dans le cadre « Revenus » de votre déclaration en ligne, et de reporter vos recettes brutes de 2025 sur la déclaration d’ensemble. Précisez l’adresse de vos locations. Les services fiscaux calculeront votre revenu foncier net imposable en appliquant l’abattement de 30 % sur les sommes que vous avez déclarées (ne le déduisez pas vous-même).
Attention, le régime microfoncier ne permet pas de générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global. Vous conservez cependant la possibilité d’imputer vos déficits fonciers constatés au cours des10 années précédentes (lorsque vous releviez du régime réel), et encore reportables au 1er janvier de l’année d’imposition. Si vous les mentionnez sur votre déclaration de revenus, ils s’imputeront sur vos revenus fonciers nets (après l’abattement de 30 %), jusqu’à l’expiration du délai de report de 10 ans.
