Les questions que se posent les propriétaires pour louer leurs biens : Cédric BALLEREAU et Céline FOUCARD répondent aux plus fréquentes

Les clés pour devenir bailleur en toute sérénité

Devenir bailleur est un projet enthousiasmant, mais qui s’accompagne souvent de nombreuses interrogations : obligations légales, choix du locataire, risques d’impayés, gestion des travaux ou encore détermination du bon loyer… Autant de sujets qui peuvent freiner les propriétaires, surtout lorsqu’ils s’apprêtent à mettre leur premier bien en location.

Chez Orpi Foucard & Ballereau Associés, nous accompagnons au quotidien des bailleurs aux profils variés. Pour vous aider à y voir plus clair, Céline FOUCARD et Cédric BALLEREAU, experts en gestion locative, répondent ici aux questions les plus fréquentes que se posent les propriétaires avant de franchir le pas.

Quelles sont les obligations légales d’un bailleur pour louer un logement ?

Le logement doit respecter les réglementations en vigueur en matière de sécurité (accès, fenêtres, escaliers, électricité…), d’habitabilité (salubrité, hauteurs des pièces, chauffage, ouvertures…), de documents administratifs (diagnostics, contrats de location adaptés suivant les cas…), délivrance de quittances… Une agence de gestion locative s’occupe de tout cela pour le bailleur.

Que faire en cas de litige, d’impayés de loyer ou de dégradations par le locataire ?

Le bailleur peut saisir un médiateur de justice et/ou faire appel à un huissier puis un avocat. Les procédures sont longues et chronophages. Une agence de gestion locative intervient pour tenter de régler à l’amiable les litiges. Elle fait le constat de l’état des biens, chiffre les travaux, fait payer, gère les démarches judiciaires éventuelles. Et propose des garanties en cas de loyers impayés, dégradations, frais de justice… 

Comment choisir un locataire fiable et éviter les impayés ?

Les locataires doivent gagner 3 fois le montant du loyer charges comprises, en salaire net (ou pension de retraite). Hors allocation chômage et primes ponctuelles non contractuelles. Il faut avoir un dossier locataire complet. La réglementation liste les documents qui peuvent être demandés aux locataires. Ensuite il faut s’assurer que ces documents sont vrais et n’ont pas été modifiés. De plus en plus de faux documents sont fournis. Ce travail est réalisé par l’agence de gestion locative qui peut même garantir et certifier le dossier. Et, par sécurité, il vaut mieux souscrire une garantie loyer impayé.

Combien de temps faut-il pour louer un bien immobilier en moyenne ?

La location, a des locataires fiables avec un dossier en bonne et due forme, prend en moyenne 2 à 3 semaines en zone tendue (Paris, Lyon, Lille…) et en 2,5 mois (en faisant beaucoup de publicités) dans les autres régions (Touraine…). Cela dépend également du type de logement. Une maison modernisée, en bon état, se louera plus vite. Un logement très peu modernisé, avec des coûts d’énergies élevés, se louera moins vite. 

Comment optimiser la rentabilité locative de mon bien immobilier ?

Les deux priorités sont d’éviter les périodes de vide (sans locataire) et de maintenir le logement aux normes d’habitabilité et de confort pour sa valorisation dans le temps. Il faut fixer le loyer ni trop bas ni trop haut pour toujours avoir des locataires. C’est le rôle d’une agence de gestion locative de bien conseiller sur le loyer du marché local par rapport aux caractéristiques du logement. Et il vaut mieux une stratégie de rentabilité sur le long terme, faire parfois quelques travaux de modernisation, pour bien valoriser le logement dans le temps. 

Quelles assurances ai-je besoin pour louer mon bien ?

Le propriétaire bailleur peut avoir une assurance dite “propriétaire non occupant” (obligatoire en copropriété et fortement recommandée en maison individuelle). Pour être couvert en cas de sinistre qui ne serait pas causé par le locataire (bris, dégât des eaux, incendie, catastrophe naturelle, dégâts aux meubles du locataire…) et en responsabilité civile. Que le logement soit occupé ou non. Cette assurance coûte, en général, env 100 € / an.

Comment augmenter mon loyer ? (en cours de bail par exemple)

Un loyer peut être révisé chaque année à la date anniversaire du bail, si une clause dans le bail le prévoit. La révision se fait suivant l’indice de révision des loyers (IRL) publié par l'Etat chaque trimestre. L’Insee répertorie l’évolution de cet indice. Cet IRL peut évoluer à la hausse comme à la baisse. 

Est-ce que le locataire a le droit de faire des travaux sans mon consentement ?

Le locataire a le droit de faire de menus travaux d’aménagement type changement de la moquette, peintures murales… Pour la rénovation énergétique ou d’adaptation pour son handicap, le locataire à le droit de les faire également en prévenant le propriétaire. Mais un locataire n’a pas le droit de transformer le logement. https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1874

Quelle est la réglementation pour les détecteurs de fumée ?

Le propriétaire-bailleur a l’obligation d’installer un détecteur normalisé.  Lors d’une mise en location, il doit s’assurer du bon fonctionnement du détecteur lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée. En cours de bail, il revient au locataire de  veiller à l’entretien et au bon fonctionnement du dispositif. Il doit, notamment, remplacer les piles et tester régulièrement l’appareil. Si nécessaire, c’est au locataire de remplacer le détecteur. En revanche, s’il s’agit d’une location saisonnière, d’un logement de fonction ou d’une location meublée, cette obligation d’entretien incombe au propriétaire-bailleur.

Puis-je demander l’obligation d’avoir un CDI ?

Pas forcément. Un dossier peut être éligible avec un locataire en CDD “long”, de plusieurs mois ou régulièrement renouvelé sur des durées longues (12 mois ou plus). Un locataire peut aussi avoir des revenus fonciers importants. D’autres peuvent avoir des pensions de retraite, de handicap… Ces revenus peuvent se cumuler. Par exemple un couple de locataires : l’un peut avoir une pension de retraite et l’autre un CDD long. Cela peut être un bon dossier. Une agence de gestion saura vous conseiller pour sélectionner les dossiers.

Comment fixer le montant du premier loyer ?

C’est un point décisif pour louer une maison ou un appartement. Déterminer le loyer se fait avec des données fiables : les biens similaires loués, les biens qui ne se sont pas loués ou avec une baisse de prix, les caractéristiques du logement, la performance énergétique, le flux de clients potentiels, etc… Mieux vaut confier l’estimation précise du loyer à un expert local de la gestion immobilière. Pour se donner une 1ere idée, l’on peut utiliser l’estimateur en ligne gratuit d’Orpi. 

Combien va me coûter la prestation?

En location, il y a en fait deux activités. La location seule qui consiste à confier la commercialisation de son logement à une agence immobilière, la constitution et la sélection des dossiers de candidats, le traitement des appels, e-mails et les visites. Ainsi que la vérification des documents obligatoires, la rédaction d’un bail conforme à la réglementation, les états des lieux. Le tarif est réglementé, cela coûte 11 € par m² habitable. 

Puis il y a la gestion locative. Qui intègre la 1ere partie location avec en complément la gestion complète du logement dans le temps. Les entretiens, les réparations, les relations avec les locataires, la gestion du loyer et des charges, les quittances, les relances… Avec, bien souvent une Garantie Loyer Impayé & dégradations. Cette mission coûte environ 10% du loyer.

Mon bien est vide, quel est le délai pour trouver un locataire?

La location, a des locataires fiables, prend en moyenne 2,5 mois en Touraine (en faisant beaucoup de publicités). Cela dépend toutefois du type de logement. Une maison modernisée, en bon état, se louera plus vite. Un logement très peu modernisé, avec des coûts d’énergies élevés, se louera moins vite. 

Est-ce que j'ai un droit de regard sur le choix de mon locataire ?

En confiant la location ou la gestion immobilière de votre bien à des professionnels, vous gardez un droit de regard sur le dossier du locataire. Mais attention, la loi interdit de discriminer les candidats locataires. C’est donc sur des critères financiers que la validation du dossier doit se faire. Et dans le respect de la réglementation sur les documents à demander. L’agence vous présentera son ou ses dossiers à valider. Si deux dossiers sont éligibles en même temps, le bailleur peut choisir. 

Je n'habite pas sur place, est-ce que c'est un frein pour les démarches ?

L’avantage de confier la gestion locative de son appartement ou sa maison à des professionnels locaux est de ne s’occuper de rien et d’avoir une équipe qui intervient sur place. Les agents, proches du logement, se chargeront des visites sur place pour louer. Et se déplaceront dans le logement pour les entretiens à suivre, toute panne, amélioration à prévoir, relation avec les locataires… Un gestionnaire locatif représente localement le propriétaire pour veiller au bien, tout en tenant informé son client bailleur.  

Si mon locataire part dans 4 ans, qui s'occupe de l'état des lieux de sortie?

En choisissant une agence de gestion locative proche de votre logement, l’état des lieux de sortie du locataire sera réalisé par l’agence. Même après plusieurs années de location par celui-ci. En location seule, sans gestion immobilière, généralement l’agence ne fait que l’état des lieux d’entrée. Cela dépend des missions prévues au mandat de location initial. Par exemple, le mandat de location Orpi Foucard & Ballereau Associés prévoit l’état des lieux d’entrée et de sortie. C’est un gage de suivi et améliore la possibilité de comparatif.