Comprendre le nouveau dispositif Jeanbrun, appelé à aider à l’investissement locatif avec rénovation dans l’ancien. Et à prendre le relais du dispositif Pinel dans le neuf. Ce nouveau mécanisme permet la relance de projets d’investissements locatifs. Orpi en décrypte les grands principes et les conditions d’application.
Comment fonctionne le mécanisme de l'amortissement fiscal ?
Le dispositif Jeanbrun repose sur un principe d’amortissement fiscal. L’objectif est de permettre à l’investisseur de déduire chaque année une partie de la valeur de son bien de ses revenus imposables.
Concrètement, le bien est considéré comme se dépréciant dans le temps. Une fraction de sa valeur est ainsi déduite chaque année des revenus fonciers, ce qui diminue l’impôt dû.
Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, l’investisseur peut amortir fiscalement une partie de la valeur du logement, 80 %du prix d’acquisition dans le neuf ou du prix d’acquisition + 30% de travaux dans l’ancien.
Cette base est ensuite amortie annuellement à un taux compris entre environ 3 % et 5,5 %, selon le niveau de loyer pratiqué, si le logement est neuf ou ancien rénové. Le montant ainsi calculé vient en déductiondes revenus fonciers, limitant l’imposition et permettant d’étaler l’avantage fiscal dans le temps.
Le dispositif est-il ouvert à l’immobilier ancien avec travaux ?
Sous réserve de réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 30 % de la valeur du bien, l’opération sera éligible à cette défiscalisation.
Quelles sont les conditions d’application précises ?
Le dispositif Jeanbrun s’applique sous plusieurs conditions strictes :
- Il concerne exclusivement la location nue, destinée à constituer la résidence principale du locataire. Le meublé n’est pas éligible.
- Il vise les immeubles collectifs, neufs ou anciens, acquis entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. La maison individuelle est exclue.
- L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant une durée minimale de neuf ans.
- Les locations au sein d’un même foyer fiscal ainsi qu’aux ascendants et descendants de l’investisseur sont exclues.
- Des plafonds de loyers, et de ressources des locataires, sont à respecter. En location intermédiaire, ce sont les plafonds du Pinel qui s’appliquent.
Qu'en pense Cédric Ballereau, gérant de l’agence Orpi Foucard & Ballereau Associés ?
« Ce dispositif est plus ouverts que les précédents. Le dispositif Jeanbrun ne présente aucune contrainte de zone géographique. Il s’inscrit dans une logique patrimoniale proche des réalités du marché, des besoins en logements et des souhaits des investisseurs.
Dans certains cas, dans l’ancien, il sera même possible d’hybrider le dispositif JeanBrun, jusqu’à 8 000 € par an d’amortissement, avec du déficit foncier déductible, jusqu’à 10 700 € par an. Le cumul sera très incitatif pour investir, rénover et mettre des logements à louer sur le marché. C’est intéressant. Et les plafonds de loyers sont quasiment ceux du marché, c’est équilibré.»
L’absence de contrainte géographique constitue un point différenciant majeur par rapport au dispositif Pinel, et pourrait élargir le champ des opportunités.
Quels sont les objectifs affichés par le législateur ?
Au-delà du mécanisme fiscal, le dispositif Jeanbrun poursuit trois finalités :
- Relancer durablement l’investissement locatif en orientant l’épargne privée vers la location nue, tout en offrant davantage de visibilité et de stabilité fiscale.
- Soutenir la construction et la rénovation du parc, en encourageant à la fois le neuf et l’ancien avec travaux.
- Favoriser la location de long terme en proposant un avantage fiscal attractif, tout en maintenant des loyers maitrisés pour les locataires.
Dans un contexte de reprise encore fragile de l’investissement locatif, alors que le besoin de logements est important, la capacité à proposerce nouveau cadre constitue un levier pour inciter les investisseurs à s’intéresser au locatif.
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