2025, Les nouvelles mesures pour l'immobilier

Dois-je faire un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et un audit énergétique pour vendre ou louer ?

Le DPE reste au cœur des enjeux de la transition énergétique avec plusieurs nouvelles mesures importantes :

• Fin de validité des DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 : Tous les anciens DPE deviennent caducs, imposant aux propriétaires de réaliser un nouveau diagnostic pour toute vente ou mise en location.
• Interdiction de location des logements classés G : ces logements ne peuvent depuis le 1er janvier plus être loués.
• L’audit énergétique devient obligatoire pour la vente de biens individuels classés E, en complément du DPE. Pour rappel, l’obligation de réaliser un audit avant la vente ne concerne pas les biens situés en copropriété. Cet audit doit en principe être remis dès la première visite.
• Un DPE collectif doit être désormais réalisé dans les copropriétés de plus de 51 lots. S’il existe, il doit être annexé au dossier de diagnostics techniques lors de la vente d’un lot.

Pour votre bien en location ou vente, nos conseillers vous guideront sur les diagnostics. Et nous vous conseillerons pour l'amélioration énergétique de votre logement, le louer ou le vendre. Contactez l'agence en cliquant ici.

Comment bénéficier de MaPrimeRénov’ ?

Le dispositif MaPrimeRénov’ connaît des ajustements importants en 2025 :

• Parcours par geste toujours accessible : Contrairement aux annonces précédentes, le parcours par geste reste accessible sans DPE et pour les maisons individuelles classées F ou G sans geste de chauffage jusqu’à fin 2025.
• Changement en 2026 : À partir de 2026, un DPE sera nécessaire pour solliciter MaPrimeRénov’, avec une obligation de geste minimum de chauffage. Les maisons individuelles classées F ou G devront alors passer par le parcours de rénovation globale.

Dans ma copropriété quand devons nous faire le Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété (PPT) ?

• Plan pluriannuel de travaux (PPT) : Les copropriétés de moins de 50 lots doivent désormais réaliser un PPT. Ce PPT permet de planifier et budgéter les travaux sur plusieurs années.
• Annexion du PPT aux documents ALUR : Pour la vente de lot dans une copropriété entre 51 et 200 lots, le PPT devra être annexé aux documents ALUR, une obligation jusqu’alors réservée aux copropriétés de plus de 200 lots.

Mon logement est-il en zone avec une obligation de débroussaillement ?

L’état des risques annexé au bail ou au compromis de vente devra inclure cette obligation pour les biens situés dans des zones à risque d’incendie. De plus, cette information devra être communiquée dès l’annonce immobilière, au même titre qu’un risque naturel ou technologique classique, que ce soit pour une transaction ou une location.

Passer par un professionnel de l'immobilier vous permettra d'avoir les documents obligatoires et conseils pour appliquer. Les communes de Luynes, Fondettes, Saint-Roch, Semblançay, Pernay, Ambillou, Saint-Etienne-de-Chigny, Cinq-Mars-La-Pile, Clére-les-Pins, Langeais, Chateau-la-Vallière, etc... sont concernées.

Pour les obligations pour louer, nos conseillers vous guideront. Pour plus de renseignements, contactez l'agence ici

Changements sur les locations de courtes durées

La loi Le meur, promulguée en novembre dernier, est venu renforcer la réglementation autour de la location en courte durée (type airbnb) :

• Déclaration obligatoire : Toute location meublée de tourisme doit être déclarée en ligne auprès de la commune du lieu de situation de l’immeuble. Le copropriétaire devra également en informer le syndic et il en avertira les autres copropriétaires en assemblée générale.
• Interdiction de meublés en DPE G : Les nouveaux meublés déclarés doivent être au minimum classés F. D’ici 2034, tous les meublés devront atteindre au moins la classe D.
• Réglementation par les communes : Les mairies pourront réduire de 120 à 90 jours la durée maximale de location d’une résidence principale. Des zones limitées à la construction de résidences principales pourront être définies dans les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU). Une mention obligatoire dans les contrats de vente ou de location d’un bien situé dans une telle zone devra apparaître. Les règlements de copropriété pourront interdire la location de meublés de tourisme. Tout en laissant intact le droit de louer sa résidence principale.

Exonération de droits de donation pour l’achat de la résidence principale

Les dons d’argent allant jusqu’à 100 000 € peuvent être exonérés lorsqu’ils sont réalisés au profit d’un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut, un neveu ou une nièce pour qu’il puisse acquérir sa résidence principale dans le neuf ou pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale. Juridiquement, un immeuble neuf étant un immeuble achevé depuis moins de 5 ans (appartement ou maison), on comprend que cette disposition concerne les biens en construction et les biens achevés depuis moins de 5 ans, mais pas l’achat d’un terrain, même pour y faire construire sa résidence principale. La loi ne précise pas que cette exonération concerne les primo accédants.

Conditions :

• Plafond de 100 000 € par donateur et jusqu’à 300 000€ au total.
• Utilisation dans les six mois suivant le don.
• Obligation d’occuper le logement en tant que résidence principale ou de le louer à titre de résidence principale pendant cinq ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement.
• Mesure applicable jusqu’au 31 décembre 2026.

Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) sur tout le territoire

Le Prêt à taux zéro (PTZ) était jusqu’à maintenant réservé aux primo-accédants sous conditions de revenus, pour l’achat :

• d’un bien ancien en zone non tendue (B2 ou C) avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total,
• ou d’un bien neuf en zone tendue, dans un bâtiment collectif (appartement).

La nouvelle loi de finances étend désormais ce prêt sur tout le territoire en ce qui concerne les biens neufs.

Taxe de publicité foncière : baisse possible pour les primo-accédants et hausse pour les autres

Les frais d’acquisition, souvent appelés à tort “frais de notaire”, incluent :

• Les droits d’enregistrement (ou droits de mutation), taxes prélevées par l’État et les collectivités, dont la taxe de publicité foncière (actuellement 3,80 %, voire 4,50 % dans presque tous les départements).
• Les émoluments du notaire, sa rémunération réglementée.
• Les frais divers, comme l’archivage et la publication des actes.

Le projet de loi de finances permet désormais aux départements de moduler le taux de la taxe de publicité foncière  :

• Baisse voire exonération pour les primo-accédants (ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années) s’ils occupent le bien en résidence principale pendant 5 ans.
• Augmentation pour les autres acheteurs, jusqu’à 5 % entre avril 2025 et mars 2028, au lieu des 4,50% maximum jusqu’à aujourd’hui.

Ces mesures sont optionnelles : chaque département peut choisir de les appliquer, d’en adopter qu’une seule, ou de ne pas les mettre en place du tout.

Réintégration des amortissements pour la LMNP dans le calcul de la plus-value à la vente du bien

Les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) soumis au régime fiscal réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) peuvent amortir leur bien immobilier. Cela signifie qu’ils peuvent déduire chaque année de leurs revenus locatifs une partie de la valeur du bien, correspondant à sa perte de valeur due au temps et à l’usage. Cet amortissement réduit le montant imposable, ce qui peut permettre d’alléger la fiscalité sur les revenus locatifs.

Or la loi de finance vient remettre en cause cet avantage : désormais, lors de la revente d’un bien en location meublée, les amortissements comptabilisés au fil des années seront pris en compte dans le calcul de la plus-value en étant diminués du prix d’acquisition, ce qui n’était pas le cas auparavant. L’avantage fiscal dont a bénéficié le contribuable tout le long de sa détention sera perdu au moment de la revente !

Impact : La plus-value imposable sera augmentée, ce qui entraînera une hausse de l’impôt.

Exemple : un propriétaire a acheté un bien 190 000€ et le loue 10 000€/an en meublé. Il a 4 500€ de charges déductibles par an (intérêts, taxes et frais tels que les meubles, frais de location etc) et peut amortir ± 5 500€/an pendant 30 ans.

Il opte pour le régime du LMNP. Au titre de son imposition nous aurons

• Loyers : 10 000€
• Charges déductibles – 4 500€
• Amortissement : – 5 500€
  
  ⇒ Base imposable = 0 € au taux de l’impôt sur le revenu au lieu de 10 000€

Le propriétaire possède son bien depuis 10 ans, quels sont les impacts pour lui suivant que la vente ait lieu avant ou après la promulgation de la loi de finances de 2025 ?

• Avant promulgation de la loi : Lors de la cession, nous ne tenons pas compte de l’amortissement pour calculer le montant de la plus-value.
  Le bien ayant été acquis à 190 000€ et revendu 250 000€, le montant de la plus-value est désormais de 60 000€, soit un impôt sur la plus-value de 5 016€ (Détails)
  
• Après promulgation de la loi : Le montant total de l’amortissement sera pris en compte pour le calcul de la plus-value. Si l’amortissement réalisé à la date de la revente est de 50 000€, il convient de diminuer le prix d’achat de ce montant, faisant de fait augmenter la plus-value. Nous pouvons donc retenir que le prix de d’achat est de 140 000€, soit une plus value de 250 000€ – 140 000€ soit 110 000€, soit un impôt de 23 675€ (Détails)

Le dispositif Loc’Avantage prolongé jusqu’à 2027

Instauré par la loi de finances 2022, le dispositif Loc’Avantage permet aux propriétaires de bénéficier d’un abattement fiscal sur leurs revenus locatifs sous certaines conditions : le bien doit être loué comme résidence principale, avec un loyer plafonné, à un locataire dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.

Pour en profiter, le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). Initialement conçu jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Abaissement du seuil de TVA pour les micro-entreprises

À partir du 1er mars 2025, le seuil en dessous duquel la TVA n’est pas due devait être abaissé à 25 000 € de chiffre d’affaires, et ce, pour toutes les activités. Ce seuil, auparavant fixé à 85 000 €. Le ministère de l’Économie a annoncé, dans un communiqué de presse, son intention de revoir cette règle qui pourrait donc évoluer… Affaire à suivre !

Pour les obligations pour louer, nos conseillers vous guideront. Pour plus de renseignements, contactez l'agence ici